关于物业管理工作的几点思考

 

　　近几年来，随着城市化建设进程的不断加快，物业管理在社会管理中的地位和作用日益凸显，物业管理水平和档次逐步提高，物业服务的基础设施不断完善和配套，从事物业服务的人员结构在不断优化，物业管理各项工作总体呈现良好的态势。但物业管理是一项复杂艰巨的系统工程，其管理水平受到经济发展、历史遗留问题、人们思想观念的更新等诸多条件的制约，当前还存在一些相对突出的问题，需要认真研究并亟待解决。
　　一是多方配合，协同推进的氛围有待进一步营造。目前，我区各小区中组建业主委员会的比例仅30%，即使在成立的业主委员会中还有运作不规范的问题。业主参与管理、配合管理和自治管理的意识淡薄，只要不涉及到自己切身利益，对小区事务大多不闻不问，导致召开业主大会、成立业主委员会难度大。在协同推进上，社区居民委员会的作用还没有得到很好的发挥。一些小区居民人数有数千人甚至上万人，由于没有居委会的参与，许多工作推不下去，仅靠物业公司一家，很难取得好的效果。 此外，极少数业主对物业服务商品属性认识不足，缴纳物业费的自觉性不强，甚至还有的连续几年欠缴物业费。有的小区有人不爱惜公共设施设备，乱扔垃圾、乱停放车辆、乱搭建等问题还一定程度存在，影响了物业服务效果。
　　二是监管职责尚有不顺，政策法规难以落实到位。物业管理与人民群众生产生活密切相联，涉及住建、公安、城管、物价、消防、安监、环保、市场监督等多个部门，需要这些部门协同配合、共同发力。尤其是对于涉及物业管理方面的来信来访，更是需要相关部门积极履职，主动作为，勇于担当，共同做好化解矛盾、排忧解难的工作。要避免部门之间物业管理职责不清，推诿扯皮，导致相关法律法规和政策得不到贯彻落实等现象的发生。针对极少数住户擅自违章搭建，堵住了消防通道，损害公共利益，造成隐患的情况，消防、城管、住建等部门要部门联动，积极作为，依据各自职责，勇于担当，促进问题得到妥善处理。
　　三是物业服务企业需要进一步规范，物业管理整体水平需普遍提高。部分物业公司从业人员的素质偏低，服务意识不强，服务的质量和水平不能满足多功能、全方位、高层次服务要求，存在管理不规范、高收费低服务、侵犯业主合法权益等行为，使业主和物业服务企业之间矛盾频发；有的物业公司培训不到位，一些人员未取得相关证书就上岗工作；有的物业公司缺乏客户意识，未按规定公布收费项目、收费标准和日常收支；有的物业公司规模偏小，微利经营，甚至亏损运行等，影响了管理水平提升。
　　四是基础设施配套维护需要进一步强化。大多数物业小区都面临着停车难，违章搭建、破坏公共绿地、基础配套设施的维护、管理和更新不到位等难题；一些小区路面破损，维修不力，导致进出不畅通；一些小区墙面脱落，设备老化，存在安全隐患。部分老旧小区，缺少卫生室、幼儿园、活动室、健身广场等配套设施。有的小区开发商遗留问题多，物业企业的进入、退出混乱。房地产开发中重建设、轻管理和建、管分离不到位，引发遗留问题多且处理难度大，后续隐患多发的连锁反应。还有的小区规划配套不完善、不合理，部分建筑施工质量低下，电梯、排水管网等基础设施质量差，开发商又不履行质量保修责任。此外，小区维修资金启动难、使用率低，也是亟待研究解决的问题。
　　为改进物业管理现状，提高物业服务质量，建议如下：
　　一是强化宣传，提升理念，营造良好社会舆论氛围。物业管理事关千家万户的切身利益，理应得到千家万户居民的积极参与、大力支持和密切配合。要广泛宣传物业管理法规，牢固树立物业管理就是服务的意识，引导业主转变观念，让业主形成物业也是商品的理念。区政府有关部门和基层组织，要深入群众，倾听业主呼声，集中民智民意，及时解决业主的所想、所思、所盼，为后续物业管理打下基础。要充分发挥业主委员会的作用，学习借鉴广州白云、芜湖镜湖等地的先进经验，比如芜湖镜湖区，在对老旧小区整治工作中，选择业主委员会运转正常的、有物业服务企业进行服务的小区，在整治设计阶段发动业主委员会和物业服务企业，多方征求小区业主的意见，达到既满足业主生活便利，又满足物业管理需求的共赢目的。要加强文化建设，通过举办市民节等活动提升业主意识，主动改变旧有的生活习惯，促使业主自觉的由村民向市民转变，增强业主自我约束能力。要充分发挥业主作用，对危害公众利益的人和事要主动干预、积极举报，引导居民共同维护自己的家园。
　　二是完善配套，夯实基础，把好新建小区竣工验收关。不断完善管理小区的基础配套设施建设，改善基础设施条件，健全基本服务功能，提升居住环境质量，努力提高小区内相关配套设施建设与维护工作。重点抓好地下排水系统建设，实现雨污分流全覆盖。严把新建小区验收关，加快老旧小区改造。小区竣工验收时，相关部门要严把房屋、配套设施、水电气等质量关。高度重视小区电梯运营和管理工作，促进电梯年检和维护保养各项工作的落实，做到万无一失。加大对老旧小区物业管理规划和投资力度，加强住宅专项维修资金管理和使用力度，维护资金所有者的合法权益。妥善解决开发商建设遗留问题，强化政府相关部门对建设项目的竣工验收，严格配套设施完善和规划变更管理，为规范物业管理创造良好基础条件。
　　三是选树典型，打造精品，提高物管企业服务质量和水平。物业管理水平体现出一个地区的文明水平，物管企业的管理水平关系到物业价值的提升和社会的和谐稳定。要不断加强规范物业企业服务行为，强化服务意识、创新意识、竞争意识、效益意识和规范意识。加大对物业服务企业的业务知识培训，提高物业从业人员的业务素质、业务水平和化解矛盾、解决问题的能力。加大物业服务公开力度，使服务项目、标准、物业费的收取与使用透明化。要树立标杆企业，引领行业规范运作，积极培育市场，从而带动我区物业管理向服务全面化、人情化、科技化、精细化、高效化方向发展。要支持和鼓励物业企业加大科技投入，创新物业服务模式，减少成本，提高效率，苦练内功，提高管理水平。
　　四是加强领导，凝聚合力，形成齐抓共管的整体工作格局。做好物业服务工作，还必须有住建、国土、房管、物价、工商、税务、城管、公安、维稳、消防、供水、供电等多个部门齐抓共管，共同发力。要加强领导、统筹协调，从城市规划、建设、管理三个阶段打好物业管理的基础，避免前期城市建设的缺陷及后期城市管理的不到位造成的物业管理不到位。要整合监管资源，加大执法联动机制，提高运转效率。有关工作中要尝试建立物业管理联席会议制度，协调相关执法部门及时查处物业管理区域内的违法行为，保证执法效果。不断健全制度，加大对物业企业的监管，对问题多、投诉多、服务差的按管理程序进行依法公示，甚至列入黑名单。要理顺物业管理体制，强化物业管理行政管理的社会管理职能。要发挥物业协会作用，通过制定章程、细化标准、规范行业行为，引导物业行业健康有序发展。要通过提升物业管理水平推动经济社会和谐发展，提升生活质量，提高城市品位，为加快建设活力宜居幸福家园作出应有贡献。

 

环资城建工委供稿